Contrato de Locação
Outra questão que costuma gerar muitos problemas para os lojistas desavisados ou àqueles que por inexperiência ou ingenuidade se deixam levar pela opinião da maioria tem a ver com a contratação da locação , investimento comercial que, a rigor, de acordo com a legislação, denomina-se de não residencial.
No Direito, assim como em vários outros assuntos,existem crenças que, de tão repetidas, parecem verdades absolutas. E é justamente a partir delas que vemos, diariamente, pessoas esclarecidas que, por desconhecerem os detalhes dos assuntos que devem tratar ao se tornarem empreendedoras, se veem em situações difíceis de serem solucionadas.
É assim que a maioria dos novos empresários acredita que contratar uma locação por um período de 5 anos, por si só, assegura ao locatário a permanência no imóvel por mais 5 anos, estando, desta forma,garantido um prazo mínimo de 10 anos. Entretanto, nem de longe é tão simples assim.
Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato garante ao locatário o direito de pleitear a renovação de seu contrato de locação quando estejam presentes os requisitos nela determinados, que são:
– A existência de um contrato escrito com prazo determinado igual ou superior a 5 anos, ou a soma de contratos cujos prazos ininterruptos sejam iguais ou superiores a 5 anos.
(Ou seja, caso se tenha celebrado um contrato de 2 anos e, ao término deste, seja feito novo contrato de 3 anos por exemplo,poderá o locatário pleitear a renovação, como se originalmente tivesse contratado uma locação de 5 anos.)
-A demonstração de exercício do mesmo ramo de atividade por pelo menos 3 anos;
– Quitação regular dos aluguéis e de todos os encargos locatícios;
– Apresentação de fiadores idôneos.
Logo, o que é assegurado por lei é o direito do locatário — que preenche os requisitos acima — de pleitear em juízo a renovação de seu contrato. Nada está plenamente garantido.
Até porque a lei determina ainda que, estando presentes os requisitos para o exercício do direito, não havendo acordo entre as partes, deve-se exercê-lo efetivamente no prazo de 1 ano até 6 meses antes do término do contrato de locação em vigor. Assim, a ação judicial para renovação do contrato de locação deve ser proposta neste prazo, caso o locador não a faça amigavelmente.
Mas deve-se ficar atento também para outro detalhe imprescindível que, principalmente em contratos celebrados com shoppings centers, costuma “enganar”muita gente. Nada substitui o novo contrato assinado por ambas as partes.
Digo isso porque é muito comum que as partes negociem a renovação e fiquem “acertadas” quanto à nova contratação. Em se tratando de shopping então, quando é até normal certa formalidade, os locatários costumam manifestar por escrito sua intenção de renovar o contrato e, com isso, acreditam sinceramente que estão resguardados.
Assim, antes do prazo decadencial estabelecido por lei, ou seja, antes de 6 meses do término da locação, encaminham à administração do shopping uma correspondência, às vezes até uma notificação extrajudicial, declarando,confirmando e expressando formalmente o desejo de renovar o contrato em vigor por um novo prazo.
Com esse procedimento formal, o locatário se tranquiliza e, independente de ter ajustado por escrito o novo prazo contratual,considera o assunto resolvido. Em se tratando de shoppings, após o recebimento dessas correspondências ou comunicações, costuma haver ainda uma negociação quanto ao valor locativo, qual será o reajuste aplicado, etc e tal.
Ocorre que, mesmo com tudo isso, mesmo com a comunicação formal, com uma intensa negociação de valores, nada substitui o contrato assinado por ambas as partes. Cartas, e-mails e trocas de intenções não valem. Para a lei, só o ajuizamento de uma ação renovatória garante o direito do locatário na ausência de um contrato assinado. O prazo nela prescrito é decadencial, o que significa dizer que o não exercício do direito nela assegurado, no tempo certo, acarreta em sua perda pelo titular que dele não se socorreu.
Assim, para não haver necessidade de ajuizamento de uma ação renovatória, antes de 6 meses para o término da locação, deve-se ter,em mãos, um novo contrato ou um aditivo prorrogando seu prazo inicial,devidamente assinado pelo locador.
E, sob qualquer aspecto, o importante é ficar atento e conhecer seu direito para não ser surpreendido depois.